大华回迁楼质量怎么样,回迁房比商品房价格低多少

如今虽然昆明的新房价格走低,不少楼盘降价换量。
但高品质住宅(豪宅)的价格一直以来都是很扛打的,比如华夏四季、山海湾8号等。
前段时间网友联系血拼姐说,均价2.4万元/m2的美的北京路9號大平层豪宅现在只要1.85万元/m2,怎么回事。
有中介称该批1.85万元/m2的房源为项目的回迁房,已经是现房。在向售楼部取证之后发现,该批房源并不是回迁房,而是回迁地块的商品房,毛坯交付,目前还未开盘。
那么一定有网友好奇,回迁房是什么,能买吗?和正常商品房有何区别?为什么会有回迁地块的商品房一说。血拼姐今天就给大家科普一下。
比商品房价格便宜20~50%的回迁房,你敢买吗?
首先我们得了解一下什么是回迁房。
所谓回迁房,百度词条有如下解释,通俗的来说就是房屋**后,赔偿给**户的房子,昆明大部分楼盘都有回迁房,尤其是城中村改造的项目。有的项目还有可能出现回迁房多于商品房的现象,比如目前已经被大华接手的莲花池国际商贸城项目。
比商品房价格便宜20~50%的回迁房,你敢买吗?
(图源百度百科)
回迁房与市面上大家所熟知的商品房必定是有很大区别的。
如果回迁房用作住宅,那么产权是70年;如果用作综合用地,产权年限是50年;如果用作商业经营,产权年限是40年。
对于一手回迁房(所有者是**户),其并不是商品房,不能当作商品房出售(商品房可立即入市交易,且在银行做抵押进行贷款)。回迁房享受国家政策的优惠,不含土地转让金,并不能贷款。但回迁房中有一点是需要注意的:如果**的是商品房,回迁房自然是商品房。如果**的是集体土地上的私房,或者是经济适用房,那这样的回迁房就与“小产权房”类似,不能够进入交易市场进行交易,且无法办理房产证。
其次,一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价(据说价格能便宜20%到50%)。主要是因为回迁房地块开发商拿地的时候成本较低,并且为了节约成本,梯户比、产品一般都会比正常销售的商品房差一些。
这也就造就了回迁房不像商品房,一般可选择空间小,产品的品质也不高。
再者,商品房和回迁房买卖双方的关系不同。购买商品房是开发商和购房者签订《商品房买卖合同》,房屋的价款在合同中进行约定;而回迁房的购买基础是**单位和被**人签订的**补偿协议,在协议中进行约定。
最后,对于回迁房来说,办证难度大,像有的回迁房,十多年都还没拿到房产证,这也就意味着再次入市交易就很难了。
比商品房价格便宜20~50%的回迁房,你敢买吗?
(图源:人民网地方留言板)
那回迁地块的商品房又是什么说法呢?
其实就是,回迁房和商品房建在同一个地块,而该地块是项目的回迁地块,这样的情况,就是正常的商品房,只是说,他很有可能和回迁房共用配套,户型等方面也类似,所以这样的商品房往往价格比非回迁地块的商品房要低很多,品质也相对降低,就像文章开头说的美的北京路9號一样。
说到这,有人一定会问,这么一说,回迁房是可以买卖的吗?当然。
比商品房价格便宜20~50%的回迁房,你敢买吗?
在二手市场上,回迁房并不少见,约占整个二手市场的10%。
那么,回迁房是否可以买卖需要分情况,一种是业主已经持有房产证;另一种是业主只持有回迁协议。
业主已取得房产证
即业主已经取得该商品小区的“房产证”,那么,该回迁房源可以走正常的二手买卖或租赁交易的流程。因为在二手交易的过程中,房产证是房管局认可并受其监督的。所以,有房产证的回迁房,既可以买卖,又正常在房管局过户、转名,是有保障的。
这类回迁房其实就和二手商品房无异了。
业主仅有回迁协议
第二种情况是,业主仅持有开发商的回迁协议,没有房产证。
这种情况下,二手房交易时是不能在房地产交易中心做过户和改名的。因为回迁协议只是业主与开发商之间的私人商业协议,并没有得到房管局的认可。
如果购房者和业主在没有获得房产证的情况下进行交易,属于私下交易,是不合法的行为

那么,只能是在公证处做公证交易,待“房产证”出来后才能做真正的过户交易。
也就意味着,回迁房只要是拿到房产证就能摇身一变成为商品房,正常交易,虽是如此,但回迁房一直以来还是被市场“嫌弃”。
比商品房价格便宜20~50%的回迁房,你敢买吗?
谈及回迁房,有的人想到的是“低价”、“低物业费”、“地段好”,也一定有不少人用“质量差”、“密集”、“居民素质低”这些词语来形容。
其实,房子质量好不好与是不是回迁房没关系,这得看开发商是否重视质量。大部分开发商为了按时交付,赶工完成,追求速度,不注重质量已成为公认的事实。
比商品房价格便宜20~50%的回迁房,你敢买吗?
(碧桂园龙腾世家回迁房实拍图)
据某开发商透露,出于成本考虑,很多同行在建造“回迁房”时会将施工标准降低,甚至偷工减料。
超高梯户比、低得房率、房屋开裂、户型奇葩等方面的问题暴露,造成了大家对于回迁房的不好印象,这是不争的事实。
第二方面,部分回迁房设置为独立地块,对于小区内的环境也无法保障,有些甚至没有物业公司。“回迁房”居住的多是本地村民,大多被用作出租房,人员复杂,素质参差不齐。
卫生、环境、安全等都没有保障,居住体验差,这也是硬伤。
比商品房价格便宜20~50%的回迁房,你敢买吗?
(莲花池畔实拍图)
第三方面,“回迁房”要成功拿到房产证的周期相对较长,一般是五年。
那如果作为二手房交易,满5年的房子缴纳的税费相对较少,等购房者接手时,房子的居住年限已经相对较长(要扣除从交房到满5年,差不多10年时间)。此时接手的业主住几年后再转手,房龄就更高了,这将影响房子的贷款申请审批、利息、年限等。
第四方面,如果购买回迁房仅仅是自住,考虑以上几个问题就行了,如果是考虑投资,那么“回迁房”质量差、环境脏乱、规划不合理等缺点就会暴露无遗,这导致其接受的下家太少,升值潜力较低。
第五方面,部分“回迁房”在二手交易时需要补缴一笔土地出让金,具体情况以土地性质为主(若是国有划拨的土地,属于有限产权,需要补缴土地出让金;若土地属于国有出让性质,则属于完全产权,等同于普通商品房交易,不需要补缴土地出让金)。
当然,若是没有房产证的回迁房,那风险就更大了。
比如:有的人非要购买,可能会先向屋主交纳一部分定金,余数等到真正过户后再补交,但是屋主也无法保证什么时候能拿到房产证过户,这部分风险比较大。
比如:屋主违约,主张合同无效,已发生法律**,此时可能丧失对所购回迁房的一切权利。比如:屋主出现一房多卖的情况,由于回迁房买卖无法办理预告登记,一旦城市房价高涨,违约成本过低,屋主极有可能将房屋出售给出价更高的人。
比如:部分的回迁房当取得房产证时,可能在面积上与当初的协议面积有差异而导致要补钱,那如果你在拿证之前就向屋主购买,这部分钱谁来负担?
此外,户籍迁入方面也存在各种隐患和问题
写在最后
虽然回迁房一直以来都有不少诟病,但其实市场越来越规范了,也有不少优质回迁房案例。
比如华夏四季的回迁房,名为泰璟苑和悦璟苑,2020年已经交房入住。
比商品房价格便宜20~50%的回迁房,你敢买吗?
(华夏四季泰璟苑 图源:昆明规划建设)
整体项目为8电梯洋房,毛坯交付。小户型是1梯4户,大户型则做到了1梯2户。楼间距宽,绿化也是和华夏四季商品房的品质差不多。由于项目的位置和配套,注定了品质秒杀大部分回迁房。
还有前文提到的美的北京路9號,他的回迁房其实品质也是非常不错的。面积大、大阳台、双阳台、三面采光。
比商品房价格便宜20~50%的回迁房,你敢买吗?
(美的北京路9号回迁地块)
其实,市场上的回迁房品质参差不齐,不好的居多,主要是回迁房在品质的把控上并没有统一的规范,基本上就是开发商“有多大能力做多大事”,大部分为了压缩成本在回迁房上“偷工减料”。
所以建议慎选购买!

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